Domande frequenti asta giudiziaria

• Perché di norma i prezzi sono inferiori di oltre un 30% rispetto ai prezzi di mercato;
• Perché rispetto al prezzo base è possibile proporre un’offerta minima inferiore del 25% che può essere accolta dal Giudice secondo quanto prescritto nel D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132;
• Perché ogni immobile presenta una perizia che ne dettaglia pregi e difetti per una decisione consapevole;
• Perché i termini per il saldo del prezzo sono di gran lunga maggiori rispetto alle tempistiche dei privati;
• Perché è più che fattibile ottenere un mutuo in asta, la procedura, a volte, è addirittura più snella per la presenza di una perizia;
• Perché l’aggiudicatario acquista l’immobile libero da ogni ipoteca e formalità di qualsiasi genere;
• Perché, per quanto se ne dica, rimane una modalità d’acquisto sicura, trasparente, soggetta alla tutela di Organi super partes come il Tribunale e un Professionista da questo nominato.

• Principalmente perché è richiesto un livello di preparazione e competenze nettamente superiore rispetto ad una compravendita tra privati.
• Perché l’individuazione dell’immobile e quindi dell’asta al quale partecipare richiede la consulenza di un esperto capace di fornirti: una prospettiva del potenziale rendimento dell’immobile, un raffronto con i prezzi operati nel mercato di riferimento per soluzioni simili e una valutazione dei possibili scenari evolutivi della zona e quindi dell’immobile oggetto di acquisto.
• Perché la quantificazione dei costi legali, fiscali e in generale da aggiungere al prezzo base non sono di facile quantificazione e solo un professionista può riuscire a calcolarli correttamente.
• Perché la corretta formulazione dell’offerta è una fase delicata e richiede la massima precisione per non essere esclusi dalla vendita. Spesso, la compilazione dell’offerta in autonomia o senza l’ausilio di un consulente pregiudica la partecipazione all’asta a causa di vizi più o meno gravi inseriti nella compilazione dell’offerta.
• Perché la partecipazione all’asta e la formulazione dei rilanci, soprattutto telematici, necessitano di una strategia disegnata ad hoc per poter risultare il miglior offerente e quindi il vincitore della gara.
• Perché anche ad asta aggiudicata è fortemente consigliato affidarsi ad un esperto per arrivare speditamente al trasferimento di proprietà e ottenere l’immobile libero da qualsiasi formalità ipotecaria e soprattutto libero dai soggetti che eventualmente occupano l’immobile senza titolo.

Innanzitutto è essenziale analizzare la perizia per verificare le potenziali difformità e i relativi costi di sanatoria.

Si passa poi alla consultazione dell’avviso di vendita per produrre un’offerta che non venga rifiutata.

Si effettua il versamento del 10% del prezzo offerto a volte viene richiesto un deposito superiore del 10%.

L’offerta telematica o fisica va depositata entro il termine di scadenza alla mail del ministero o allo studio del professionista.

Il giorno dopo il termine di presentazione delle offerte inizia l’asta che viene impostata sulla base dell’offerta più alta ricevuta.

Al termine dell’asta, in caso di aggiudicazione, partono le tempistiche per il saldo del prezzo solitamente 60-90 gg dal termine della gara.

Verificato il pagamento del prezzo, il Professionista delegato del Tribunale organizza il rogito notarile o effettua il passaggio con il decreto di trasferimento. In quest’ultimo caso l’acquirente non deve sostenere il costo per il passaggio di proprietà.

Il sopralluogo è sempre possibile e fortemente consigliato dato che la vendita in asta non presta nessuna garanzia per vizi e l’immobile viene venduto visto e piaciuto.

Solitamente la cauzione da depositare per formalizzare l’offerta corrisponde ad un 10% del prezzo; in caso di non aggiudicazione viene sempre restituita all’offerente.

Le principali voci di costo da aggiungere al prezzo di aggiudicazione sono le spese fiscali legate alla vendita, i costi di cancellazione delle formalità iscritte sull’immobile, le spese condominiali dell’anno in corso e del precedente e l’eventuale onorario per il rogito notarile nel caso in cui il passaggio sia tramite Notaio. Indicativamente, aggiungendo un 10-15% del prezzo finale d’asta si ha un ordine di grandezza più che verosimile del prezzo finale dell’investimento immobiliare in asta.

E’ sempre possibile la richiesta di un mutuo per poter partecipare ad un’asta giudiziaria, la procedura di erogazione del mutuo è addirittura più snella e veloce rispetto a quella di un acquisto nel settore privato; infatti l’immobile in asta è già periziato da un incaricato nominato dal Tribunale mentre l’immobile del privato spesso non dispone di nessuna perizia e pertanto la Banca deve redigerla prima di avviare le pratiche per la delibera.

Non da ultimo, i prezzi di partenza degli immobili in asta si trovano spesso ribassati in media di un 30-40 % dal prezzo iniziale di stima. Le Banche, quindi, concedono molto più facilmente dei mutui che coprono buona parte dei prezzi di partenza, proprio perché tali prezzi raramente superano l’80% del prezzo di perizia, percentuale questa che risulta la massima concedibile dagli Istituti bancari rispetto al valore di stima dell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile sia occupato direttamente dall’esecutato, ossia dal debitore proprietario dell’immobile, l’occupazione è legittima sino all’aggiudicazione dell’immobile in asta. In caso di aggiudicazione, l’ordine di liberazione potrà essere inserito direttamente nel decreto di trasferimento che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile. In tal caso, lo stesso decreto costituisce a tutti gli effetti un ordine di liberazione nei confronti dell’ex proprietario. Nell’ipotesi in cui il decreto non preveda il rilascio dell’immobile occupato, sia esso occupato dall’ex proprietario o illegittimamente da altri soggetti, l’aggiudicatario potrà servirsi del Custode giudiziario per la liberazione dell’immobile. Il custode, infatti, senza alcun aggravio di costi per l’aggiudicatario, provvederà alla liberazione tramite l’ordinanza di liberazione disposta dal Giudice ai sensi dell’Art. 560c.3 cpc. A garanzia del godimento della proprietà da parte dell’aggiudicatario, una volta emesso l’ordine di liberazione del Giudice, il Custode è obbligato a metterlo in esecuzione perseguendo la liberazione totale dell’immobile.